Phạt cọc như thế nào khi hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Chủ nhật - 23/10/2022 22:35

Đặt cọc trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức rất phổ biến để đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) nhà đất chính thức sẽ được thực hiện một cách chắc chắn. Đặc biệt là trong những năm gần đây thị trường bất động sản rất sôi động nên việc mua, bán, chuyển nhượng, đặt cọc diễn ra nhiều. Bên cạnh những giao dịch đặt cọc được thực hiện đúng cam kết thì đồng thời cũng có nhiều giao dịch không thực hiện được do nhiều nguyên nhân khác nhau. Để đảm bảo các giao dịch đặt cọc phát sinh hiệu lực các bên đạt được mục đích của việc đặt cọc, tránh những rủi ro, tranh chấp xảy ra đòi hỏi các bên tham gia giao dịch cần hiểu đúng và đủ về bản chất của đặt cọc cũng như cách đặt cọc và những vấn đề pháp lý khi giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn, tránh “tiền mất, tật mang”. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo đó, đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. Hợp đồng đặt cọc chính là một giao dịch dân sự chính vì vậy khi giao kết hợp đồng đặt cọc các bên phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 bao gồm:Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Như vậy, để hợp đồng phát sinh hiệu lực ngoài việc chủ thể phải là người có năng lực dân sự phù hợp và sự tự nguyện khi giao kết thì mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội. Nếu hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Ví dụ: Luật đất đai không cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013); Bộ luật dân sự quy định người thế chấp không được bán, thay thế, tặng cho tài sản đang thế chấp nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý (khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015).

Tình huống thực tế 1: Năm 2019 anh K có thoả thuận chuyển nhượng cho anh H một lô đất có diện tích 497m2 tại xã B. Hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 14/10/2019 đã được công chứng với nội dung: Giá chuyển nhượng lô đất 2.100.000.000 đồng, đã giao tiền cọc 3 lần với số tiền 700.000.000 đồng, đến cuối tháng 6/2020 giao hết số tiền còn lại và ký hợp đồng. Trường hợp bên B (nhận cọc) không chuyển nhượng cho bên A (đặt cọc) hoặc vi phạm hợp đồng thì phải trả lại cho bên A số tiền đã đặt cọc và chịu phạt một khoản tiền 700.000.000 đồng. Nếu bên A không nhận chuyển nhượng hoặc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì mất tiền cọc đã giao.

Tại thời điểm đặt cọc và thời điểm giải quyết vụ án lô đất của anh K nhận cọc của anh H chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các bên không thực hiện được mục đích của việc đặt cọc. Mặc dù hình thức của hợp đồng đặt cọc phù hợp với quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, hai bên đều có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự và hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng đặt cọc. Cả hai bên đều thừa nhận việc giao kết hợp đồng đặt cọc và đã giao nhận số tiền đặt cọc 700.000.000 đồng. Do đất của anh K có nguồn gốc là của mẹ anh K tặng cho nhưng không có hợp đồng tặng cho nên không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho anh K. Sau khi đặt cọc cả anh K và anh H đều phối hợp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nhằm thực hiện mục đích chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho anh K không thực hiện được. Do vậy mục đích của việc đặt cọc không đạt được, các bên xảy ra tranh chấp. Anh H yêu cầu Toà án buộc anh K trả lại tiền cọc 700.000.000đ và phạt cọc 700.000.000đ. Anh K không chấp nhận vì cho rằng anh H không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc nên mất cọc.

Như vậy, vấn đề đặt ra là khi có yêu cầu giải quyết phạt cọc thì căn cứ vào những nội dung đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc để giải quyết hay cần phải xem xét hợp đồng có phát sinh hiệu lực hay không để làm căn cứ giải quyết. Thực tiễn khi các bên vi phạm thì sẽ tự giải quyết theo như cam kết trong hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì mất cọc, bên nhận đặt cọc không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải trả cọc và bị phạt cọc. Tuy nhiên, đối với những vụ án phạt cọc mà đương sự không tự giải quyết được và yêu cầu Toà án giải quyết thì không đơn giản là giải quyết theo thoả thuận về phạt cọc mà cần xem xét về tính pháp lý của việc giao kết hợp đồng đặt cọc. Nếu hợp đồng phát sinh hiệu lực thì mới quyết định việc chấp nhận phạt cọc theo yêu cầu của đương sự hay không.

Hợp đồng đặt cọc chính là một giao dịch dân sự. Do đó, để giao dịch dân sự phát sinh hiệu lực phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, đó là năng lực chủ thể, sự tự nguyện trong giao kết, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Từ quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự giải quyết vụ án tranh chấp về phạt cọc cần phải xem xét giao dịch dân sự có phát sinh hiệu lực hay không mới quyết định việc có chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Quay lại với tình huống cụ thể nêu trên có thể xác định:
Xét về tính hợp pháp của giao dịch thấy rằng anh K là chủ thể chưa có quyền của chủ sử dụng đối với quyền sử dụng đất nhưng đã đứng ra nhận cọc để chuyển nhượng cho anh H, đồng thời anh H cũng biết rõ điều đó nhưng vẫn đồng ý đặt cọc là trái quy định pháp luật, vi phạm điều cấm của luật đất đai. Tại Khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, ...khi có Giấy chứng nhận...”.Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 thì “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, ..vv khi có giấy chứng nhận”.
Việc thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ các bên đều biết nhưng vẫn thực hiện việc đặt cọc nên cả hai bên đều có lỗi trong việc không đạt được mục đích của việc đặt cọc. Luật đất đai không cho phép chủ thể chưa có giấy chứng nhận QSDĐ được chuyển nhượng mà anh K vẫn nhận đặt cọc để chuyển nhượng lô đất là vi phạm điều cấm của Luật đất đai nên giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự. Cả hai bên đều biết rõ lô đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng vẫn thoả thuận đặt cọc để chuyển nhượng nên cả hai bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình có quy định “Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS 1995; nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

Như vậy, đối với hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì hậu quả pháp lý không giống như các hợp đồng dân sự khác. Điều 131 BLDS 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Đối với giao dịch dân sự là hợp đồng đặt cọc theo hướng dẫn Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc; trường hợp cả hai bên cùng có lỗi thì không phạt cọc. Do đó khi giao dịch đặt cọc vô hiệu thì cần xác định lỗi của các bên để quyết định việc phạt cọc hay không.

Đối với hợp đồng đặt cọc nêu trên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật là do của cả hai bên nên không phạt cọc mà chỉ buộc trả lại tiền cọc. Do đó yêu cầu của anh H chỉ được chấp nhận một phần, tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc anh K trả lại cho anh H số tiền đã nhận cọc 700.000.000đ.
Như vậy, vấn đề phạt cọc khi hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thì hậu quả pháp lý không giống như các giao dịch dân sự khác (không phát sinh hiệu lực, trao trả cho nhau những gì đã nhận) mà việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch đặt cọc căn cứ vào lỗi của một hay hai bên.

Hiện nay, số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc khá cao mà nguyên nhân chủ yếu của việc tranh chấp là do các bên không thực hiện được hợp đồng vì đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện pháp lý để được chuyển nhượng. Do đó, khi giao dịch đặt cọc các bên cần tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của quyền SDĐ cũng như chủ thể thực hiện quyền chuyển nhượng để tránh rủi ro hoặc tranh chấp trong quá trình giao dịch.

Đối với người tiến hành tố tụng khi được phân công giải quyết vụ án liên quan đến hợp đồng đặt cọc thì quá trình nghiên cứu hồ sơ không chỉ xem xét thỏa thuận về đặt cọc, lỗi của bên làm cho hợp đồng không được thực hiện mà quan trọng hơn cần xem xét “cái gốc” của việc phát sinh tranh chấp đó là giá trị pháp lý của giao dịch dân sự đặt cọc có đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 hay không để làm căn cứ, định hướng cho việc giải quyết vụ án thấu tình đạt lý và có căn cứ pháp luật đồng thời cũng giúp người dân hiểu biết hơn về pháp luật trong giao dịch dân sự.

Quy định về đặt cọc của Bộ luật dân sự năm 1995, 2005 và 2015 không có gì khác nhau. Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình là văn bản hướng dẫn Bộ luật dân sự 1995. Mặc dù văn bản đã hết hiệu lực nhưng quy định về đặt cọc không thay đổi và đến nay chưa có văn bản nào thay thế hay hướng dẫn về nội dung này nên vẫn có thể áp dụng tinh thần của Nghị quyết này để giải quyết vụ án. Tuy nhiên, để có đủ căn cứ pháp lý cho việc giải quyết vụ án. Cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành văn bản kế thừa để hướng dẫn giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đối với Bộ luật dân sự năm 2015 nhằm giúp cơ quan tiến hành tố tụng có căn cứ giải quyết tranh chấp đặt cọc thống nhất và đúng pháp luật trong thời gian tới./.

Tác giả bài viết: Thu Hiền - VKSTP . Đồng Hới