MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỄN SỬ DỤNG ĐẤT VIẾT TAY

     Qua thực tiễn kiểm sát các bản án dân sự về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì chủ yếu là các giao dịch có vi phạm về hình thức. Tại các Điều 124, 127 và Điều 134 Bộ luật dân sự đều có quy định bắt buộc về hình thức của loại hình giao dich này, nếu các điều kiện về chủ thể, mục đích, nội dung và sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng là điều kiện cần thì hình thức của hợp đồng là điều kiện đủ để một giao dịch dân sự có hiệu lực. Chính vì vậy, khi giải quyết loại tranh chấp này các cơ quan áp dụng pháp luật cũng gặp không ít khó khăn khi giải quyết các tranh chấp này vì hiện nay các văn bản pháp luật quy định còn thiếu thống nhất và thiếu chặt chẽ.
     Ví dụ: Năm 1998 ông A bà B có chuyển nhượng cho ông C bà D 200m2 đất với giá 300.000.0000đ, bên nhận chuyển nhượng đã giao 200.000.000đ nhưng chưa nhận đất, đến tháng 4/2004 ông C chết bà D đến gặp ông A bà B để mượn hồ sơ đất đi tách thửa, nhưng bên chuyển nhượng không đồng ý, sau đó bà D làm đơn yêu cầu UBND xã giải quyết nhưng không được. Năm 2009 bà làm đơn khởi kiện đến Toà án yêu cầu ông A bà B thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
     Sau khi thụ lý vụ án và tiến hành các thủ tục cần thiết, Toà án áp dụng Điều 134 Bộ luật dân sự ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án buộc các bên tiếp tục hoàn thiện hình thức hợp đồng trong thời hạn một tháng, sau một tháng do bên chuyển nhượng không thực hiện việc hoàn thiện hợp đồng, Toà án áp dụng điểm b2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của NQ 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay nói trên và tuyên buộc bên chuyển nhượng phải giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.
     Thiết nghĩ, lẽ ra Tòa án phải áp dụng quy định tại Điều 134 BLDS và tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay nói trên vô hiệu. Điều 134 BLDS quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
Như vậy, việc Toà án áp dụng Điều 134 đã ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án để các bên hoàn thiện hợp đồng nhưng khi không hoàn thiện được hợp đồng, Toà án không tuyên hợp đồng vô hiệu như điều luật quy định mà lại áp dụng quy định tại văn bản khác công nhận hợp đồng là có hiệu lực, tức là Toà chỉ mới áp dụng một phần điều luật, như vậy đã vi phạm Điều 134 BLDS.
     Theo hướng dẫn tại điểm b2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02 nêu trên thì “. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.”
     Vậy cùng một loại giao dịch nhưng có hai văn bản khác nhau quy định không thống nhất về việc giải quyết thì nên áp dụng văn bản nào? nếu áp dụng Điều 134 BLDS thì hợp đồng trên vô hiệu, còn nếu áp dụng hướng dẫn của Nghị quyết 02 nêu trên thì công nhận hợp đồng. Thiết nghĩ, không thể cùng một giao dịch mà lại áp dụng quy định của BLDS cũng được và áp dụng Nghị quyết cũng được; bỡi vì nếu áp dụng tuỳ nghi như thế thì việc giải quyết các tranh chấp này sẽ thiếu thống nhất, nếu áp dụng cùng lúc cả Bộ luật và Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán thì cuối cùng Toà án sẽ tuyên như thế nào? thực tiễn đã có những trường hợp cùng dạng tranh chấp nhưng có Thẩm phán thì áp dụng Nghị quyết nên tuyên công nhận hợp đồng, có Thẩm phán lại áp dụng BLDS nên đã tuyên hợp đồng vô hiệu.
     Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vi phạm về hình thức là dạng tranh chấp khá phổ biến, vì trước đây người dân chưa hiểu biết hết các quy định của pháp luật, lại tin tưởng lẫn nhau nên việc giao kết hợp đồng thường chỉ viết tay chứ không có công chứng. Xã hội ngày càng phát triển lạm phát tăng, giá đất cũng tăng cao, khi đó các bên mới bắt đầu phát sinh tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết, để điều chỉnh kịp thời các tranh chấp dạng này, Hội đồng thẩm phán đã ban hành NQ số 02 nói trên để hướng dẫn Toà án áp dụng giải quyết, tuy nhiên khi áp dụng nghị quyết này lại trái với quy định của Điều 134 Bộ luật dân sự nên trong thực tiễn đã áp dụng giải quyết dạng tranh chấp này không thống nhất. Mặt khác tại điểm b2 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của NQ 02 có hướng dẫn “…và từ 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này” tức là các giao dịch được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2014 cho đến nay mà có yêu cầu Toà án giải quyết thì không bị coi là vô hiệu, việc quy định như vậy sẽ dẫn đến việc tranh chấp kéo dài và không phù hợp với điều 134 Bộ luật dân sự.
     Để việc áp dụng pháp luật được thống nhất và phù hợp với Điều 134 BLDS năm 2005, cần sữa đổi Nghị quyết 02, nên quy định về hạn thời gian nhất định để buộc các bên giao kết hợp đồng phải hoàn thiện hình thức của hợp đồng, nếu hết thời hạn đó mà các bên không hoàn thiện hình thức của hợp đồng thì giao dịch đó sẽ bị tuyên vô hiệu chứ không nên quy định thời gian chung chung để các tranh chấp kéo dài và việc áp dụng pháp luật tuỳ nghi, thiếu thống nhất.